У Житомирі інвестори ЖК “Тетерівський бульвар” оплатили повну вартість квартир у 2018–2021 роках і чекають на добудову.
У 2025 році новий забудовник запропонував добудувати будинок за умови дофінансування.
Про це Суспільному розповів один з інвесторів будівництва Олег Дегурко.
За його словами, у 2019 році він повністю оплатив квартиру в третій секції ЖК “Тетерівський бульвар”. Будинок мали здати в експлуатацію наприкінці того ж року, але цього не сталося.
“Будівництво заморожено, компанія-забудовник зникла разом із технічною документацією. У 2025 році з’явилася нова фірма, яка пропонує підписати нові договори й завершити будівництво”, — розказав Олег Дегурко.
Олег Дегурко
“Фактично те, що я оплатив 100% у 2018 році, нівелюється. Якщо ми підпишемо нові договори, анулюється юридична відповідальність попереднього забудовника, і нам доведеться платити заново за будинок, який уже стоїть. Нам кажуть, що цього будинку не існує, хоча він є”, — пояснив Дегурко.
Договір “Рубікону” з інвесторами
Інвесторка Тетяна розповіла, що новий забудовник не гарантує добудову житлового комплексу.
“У нас є тільки договір попередньої купівлі квартири. В реєстрі майнових прав нашої квартири немає, бо тоді ще не було законодавчої бази для її внесення. Вони це розуміють і кажуть, що вашого тут нічого немає, у вас лише папірці, а ми добудуємо, продамо і заробимо”, — сказала Тетяна.
Тетяна
За словами Олега Дегурка, попередній забудовник “Кварталбуд-24” не залишив контактів у договорах, тож зв’язатися з ним було неможливо. Кореспонденти Суспільного знайшли контакти у відкритих джерелах, але додзвонитися не вдалося — номери недійсні.
Олег Дегуркорозповів, що співзабудовником ЖК “Тетерівський бульвар” є інвестиційний фонд “Орегон”. Суспільне надіслало до фонду інформаційний запит, щоб дізнатися, на яких підставах він став співзабудовником та як попередній забудовник укладав договори з інвесторами. У відповіді надали пояснення щодо умов договорів, але не уточнили, як саме відбулася передача функцій замовника від “Кварталбуд-24” до “Орегону”.
Відповідь на запит Суспільного
За інформацією фонду, між інвесторами та забудовником укладали попередній договір купівлі-продажу квартири, у якому фіксувалися проєктні характеристики, ціна одного квадратного метра та графік розрахунків. Після внесення забезпечувального платежу основний договір купівлі-продажу планували укладати після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації прав власності. Фінансування здійснювалося за рахунок коштів інвесторів, автоматичне дофінансування не передбачалося, проте договори дозволяли коригування платежів у разі зміни площі чи технічних параметрів.
У фонді зазначили, що через суттєве зростання собівартості первісна ціна стала економічно невиправданою. Щоб зберегти вкладення і завершити будівництво, проєкт передали новому девелоперу з оновленими умовами.
Засновник холдингу “Рубікон” Євгеній Новосьолов, який планує добудувати ЖК, розповів Суспільному, що попередній забудовник “Кварталбуд-24” передав їм права на забудову.
“Є право на забудову та дозвільна документація попереднього забудовника, і ці права вони делегували нам. Щоб змінити замовника та завершити процес, нам потрібно отримати землекористування, на що маємо першочергове право, визначене земельним кодексом. Це може зайняти 5–6 місяців, але будівництво може йти паралельно з документальним процесом”, — сказав Євгеній Новосьолов.
Тетерівський бульвар, 20
За словами Євгенія Новосьолова, додаткові платежі у договорах з інвесторами пов’язані з економічною ситуацією в країні.
“Ціна, за якою квартири продавалися попереднім забудовником, була низькою. Дофінансування дозволяє інвестору отримати прибуток і зберегти вже вкладені гроші. Ми прописуємо відповідальність у договорах і фіксуємо майнове право інвестора на об’єкт, чого не було з попереднім забудовником. Вартість добудови та ризики прораховані, і гарантії для цього процесу є”, — пояснив Євгеній Новосьолов.
Юрист Роман Гуртовенко розповів, що забудовником вважається той, хто має документи на оренду землі та декларацію на будівництво. Всі інші угоди, за практикою Верховного суду, є недійсними.
“Передача функцій без передачі земельної ділянки законодавством не допускається. У декларації про готовність об’єкта до експлуатації має бути підтверджено право користування землею. До 2022–2023 років масово укладали договори спільної діяльності чи інвестиційні договори, які діяли без спорів. Проте при виникненні спорів суди їх, як правило, визнають недійсними. Нині діє закон про гарантування прав на майбутні об’єкти нерухомого майна, що передбачає реєстрацію спеціальних майнових прав і гарантує права на об’єкти, які ще будуються”, — розказав Роман Гуртовенко.
Роман Гуртовенко
Зі слів Євгена Новосьолова, будівельні роботи планують завершити навесні 2026 року. Новий забудовник вже консультувався з Житомирською міською радою щодо процедури забудови.
“Ми провели консультацію з міською радою, подали всі документи і технічно чекаємо на реалізацію проєкту”, — повідомив Євгеній Новосьолов.
У вересні 2025 року інвестори звернулися до Житомирської міської ради, щоб з’ясувати ситуацію із земельною ділянкою ЖК “Тетерівський бульвар”.
Договір на оренду землі забудовника “Кварталбуд-24”
Начальник управління державного архітектурно-будівельного контролю Олександр Магдюк розповів, що ділянка належить міській раді, а договір оренди зі старим забудовником “Кварталбуд-24” закінчився у 2021 році.
“Декларація про початок виконання будівельних робіт чинна, але допоки не продовжено оренду, зміни внести неможливо. У 2017 році “Кварталбуд-24” уклав договір про спільну забудову з фондом “Орегон”, який став замовником будівництва. Станом на зараз договір оренди земельної ділянки закінчився”, — сказав Олександр Магдюк.
Олександр Магдюк
За словами Романа Гуртовенка, договори між новим забудовником “Рубікон” та інвесторами можуть бути незаконними, доки компанія не отримає офіційні документи на будівництво, зокрема договір оренди.
“Інвесторам важливо мати угоди саме з тим, хто є офіційним забудовником і має декларацію. Інші передачі прав чи інвестиційні договори можуть бути фіктивними і визнаються недійсними судом”, — пояснив Роман Гуртовенко.
Олег Дегурко розповів, що інвестори хочуть стати замовниками будівництва. Для цього вони створили обслуговуючий кооператив і подали звернення до Житомирської міської ради. За словами юриста Романа Гуртовенка, інвестори через кооператив можуть виступати замовниками і самостійно вкладати кошти у добудову.
“Але без введення об’єкта в експлуатацію вони не набудуть своїх прав”, — зазначив Роман Гуртовенко.
Тетерівський бульвар, 20
Згідно інформації на сайті Житомирської міської ради, 16 жовтня 2025 року відбудеться чергова сесія, на якій депутати розглянуть питання щодо поновлення договорів оренди та права користування земельними ділянками.
Олег Дегурко повідомив, що у разі, якщо кооператив “Тетерівський бульвар” не визнають замовником будівництва, він планує звернутися до суду.
“Якщо порушують мої права за договорами та майно, яке я мав отримати ще шість років тому, доведеться залучати адвокатів і подавати позов”, — сказав Олег Дегурко.
Роман Гуртовенко розповів, що закон про гарантування прав на майбутні об’єкти нерухомого майна, який повноцінно запрацював з 2023 року, передбачає спеціальні майнові права.
“Нереєстрація цих прав у реєстрі не означає, що інвестори їх не мають. Права можна підтверджувати іншими механізмами, найефективніший з яких — звернення до суду для визнання майнових прав. Це дозволяє захистити інвестора навіть якщо об’єкт буде продано іншій особі”, — пояснив Роман Гуртовенко.
Відповідь на запит
