Продаж земельної ділянки не означає автоматично, що продавець втратить майже чверть її вартості. У 2026 році податок може становити 0%, 10% або сягати 23% — усе залежить від виду землі, строку володіння, кількості операцій протягом року та способу, у який ділянка потрапила до власника.
Актуальні правила оподаткування продажу нерухомості у вересні нагадала Державна податкова служба. Для земельних ділянок діють норми статті 172 Податкового кодексу України.
Коли за продаж землі можна не платити податки
Нульова ставка можлива, якщо людина продає таку земельну ділянку вперше протягом календарного року, вона належить до передбачених Податковим кодексом категорій і перебувала у власності продавця понад три роки.
Для успадкованого майна вимога про три роки не застосовується. Тобто успадковану ділянку, яка відповідає іншим умовам пільги, можна продати раніше.
Важлива й площа. Наприклад, до пільгових належать земельні ділянки в межах норм безоплатної передачі, визначених Земельним кодексом: до 2 га для особистого селянського господарства, до 0,12 га для садівництва, до 0,10 га для дачного будівництва. Для присадибної землі ліміт залежить від того, де вона розташована.
Коли доведеться сплатити 10%
Якщо це другий протягом року продаж об’єкта нерухомості з пільгової категорії, застосовуються 5% ПДФО та 5% військового збору. Разом — 10%.
Ті самі 10% за загальним правилом виникають, якщо перший продаж не відповідає умовам звільнення. Наприклад, ділянка перебувала у власності менше трьох років або її площа перевищує норми, визначені для податкової пільги.
Тобто якщо оподатковуваний дохід від продажу становить 100 тисяч гривень, за ставки 5% ПДФО та 5% військового збору загальна сума становитиме 10 тисяч гривень.
Звідки беруться 23%
Ставка у 23% складається з 18% ПДФО та 5% військового збору. Для резидента вона, зокрема, може застосовуватися до третього та наступних продажів протягом року об’єктів із переліку пункту 172.1 Податкового кодексу або до другого та наступних продажів іншої нерухомості.
Однак у таких випадках не завжди йдеться про 23% від усієї суми, отриманої від покупця. Податковий кодекс дозволяє у визначених випадках зменшити дохід на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості.
Окремі правила передбачені для успадкованої нерухомості: третій та наступні продажі отриманих у спадщину об’єктів оподатковуються ПДФО за ставкою 5%, а не 18%.
Для фізичних осіб-нерезидентів дохід від продажу нерухомості оподатковується за правилами статті 172, але ставка ПДФО для оподатковуваної операції становить 18%. Разом із 5% військового збору навантаження може становити 23%.
Від якої суми рахують податок
Орієнтуватися лише на суму, яку продавець і покупець записали в договорі, не завжди вийде. Для оподаткування дохід визначають за договірною ціною, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість, визначену через Єдину базу, або за ринкову вартість, визначену оцінювачем у передбаченому законом порядку.
Тому перед продажем ділянки варто перевірити одразу чотири речі: її цільове призначення та площу, дату набуття у власність, спосіб отримання землі й кількість уже здійснених цього року операцій з нерухомістю. Саме від цієї комбінації може залежати різниця між нульовим податком і десятками тисяч гривень.
