Як потенційному інвесторові мінімізувати ризики
Перевіряємо забудовника
Ділова репутація – це перше, чим потрібно поцікавитися, вибираючи собі забудовника. Зробити це досить легко. Починати треба з вивчення форумів і відгуків про уподобаного будівельника в інтернеті. Якщо вони не чисті на руку, напевно хтось про це вже встиг розповісти інтернет-спільноті. Але обмежуватися цим не варто. Потрібно не полінуватися і виїхати на вже зведений цим забудовником об´єкт, щоб поговорити з місцевими жителями. Навіть за красивим фасадом зданого в експлуатацію будинку може ховатися маса проблем, пов´язаних із високими комунальними платежами, неякісними комунікаціями або іншими будівельними недоліками.
Наступний крок – звірити дані про забудовника і його об´єкти будівництва. Наприклад, чи відповідає будівельна адреса об´єкта в документах фактичному місцю розташування будівництва. «Крім того, необхідно звернути увагу на точне найменування юридичної особи-забудовника, перевірити код ЄДРПОУ, номер свідоцтва платника ПДВ, юридичну адресу, ПІБ директора. Ця інформація є у вільному доступі. Подібна перевірка дасть можливість виключити вірогідність укладення контракту з підприємством, назва якого лише співзвучна з назвою компанії, що добре зарекомендувала себе, але не має до неї жодного стосунку», – говорить керуючий партнер компанії International Business Consulting Андрій Загоруйко.
Не менш важливим моментом є правова оцінка інвестиційного договору і схем інвестування. «На практиці використовуються як білі, так і сірі схеми. Як приклад, інвестування через фонди фінансування будівництв шляхом придбання іпотечних цінних паперів, купівля часток у компанії», – розповідає адвокат, партнер юридичної компанії «TIC» Денис Писаний. Також він настійно рекомендує звернути увагу на те, чи не закінчився термін дії будівельної ліцензії у компанії-забудовника. Таке досить часто зустрічається. А це означає, що її діяльність у будь-який момент можуть призупинити контролюючі органи.
Важливо і те, хто кредитує забудовника. Якщо це великий системний банк, тоді напевно забудовник ретельно перевірений усіма його службами. У тому числі проведено перевірку його фінансового стану та юридична експертиза дозвільної документації. Також у таких випадках звертають увагу на благонадійність керівника і засновників забудовника, що важливо в цьому питанні. «Якщо ж забудовника фінансує банк, тісно пов´язаний з якою б то не було фінансово-промисловою групою, особливо якщо банк переважно обслуговує тільки цю ФПГ, і тим більше, якщо забудовник також асоціюється з цією групою, то ризики інвестування в цьому випадку, на мій погляд, значно збільшуються, оскільки комплексної перевірки забудовника банк не проводить, працюючи з ним на одні інтереси, які можуть відрізнятися від інтересів інвестора», – констатує Андрій Загоруйко.
І, як і раніше, не варто ігнорувати давню істину «скупий платить двічі». Гнатися за дуже дешевими квадратними метрами нового житла досі занадто ризиковано. «Будівництво – це бізнес, якому не властиве прагнення до благодійності. Тому знижки в розмірі 10-15% від середньоринкової вартості кв. м завжди обумовлені серйозними ризиками. Подібне будівництво може бути зупинене або не закінчене ніколи», – запевняє юрист юридичної компанії «Алексєєв, Боярчуков і партнери» Дарина Мантюк-Кирилова.
Юристи також радять ще на етапі укладання договору із забудовником наполягти на внесенні до договору пунктів, які передбачають штрафні санкції для забудовника. «Невиконання зобов´язань перед інвесторами має бути дорожче за виконання зобов´язань. Це не захистить від відверто шахрайських дій, але додасть аргументів при переговорах із забудовником у разі зупинки будівництва з інших причин», – говорить Андрій Загоруйко.
Як добудувати недобудову?
Професіонали констатують – універсальної схеми захисту від будівельних афер на сьогодні не існує. Вклавши гроші в будівництво будинку, інвестор повинен завжди пам´ятати, що на етапі будівництва він набуває майнові права, а не право власності на об´єкт нерухомості. Тобто до закінчення робіт покупець володіє фактично тільки будівельними матеріалами.
Якщо трапилося найстрашніше і будівництво будинку зупинилося – потрібно розібратися, в чому причина. Юристи радять відправити забудовникові письмовий запит з вимогою прояснити ситуацію. «Якщо забудовник ігнорує запити або аргументує зупинку будівництва відсутністю грошей, то краще не затягувати з ініціюванням судового розгляду», – радить Дарина Мантюк-Кирилова. У подібних ситуаціях суди розривають договір і зобов´язують забудовника повернути гроші інвесторові. «У суді ви можете зажадати компенсацію матеріальних і моральних витрат, понесених у зв´язку з даною ситуацією, а також стягнути 3% річних за користування чужими грошима», – розповідає Денис Писаний.
Також доцільно перевірити статус компанії-забудовника в Єдиному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Можливо, компанія вже перебуває в процедурі банкрутства. У таких випадках шансів повернути свої гроші в інвестора вже небагато. «За законом компанія зобов´язана погасити заборгованість перед інвесторами в останню чергу. Спочатку вона повинна погасити заборгованість перед бюджетом, різними фондами і кредиторами, а в останню чергу – перед звичайними вкладниками», – пояснює Писаний.
Залишається одне – інвестори повинні об´єднатися в кооператив і переписати на нього право власності на недобудову. Справа клопітка, тривала і дорога. «Спочатку інвесторам потрібно буде довести, що вони дійсно вклали гроші в будівництво конкретного будинку. Після того як недобуд перейде у власність інвесторів, їм доведеться узаконити права на землю, що знаходиться під ним», – говорить Денис Писаний. За словами адвоката, без отримання права на землю інвестори не зможуть завершити будівництво та ввести об´єкт в експлуатацію.
Сотні мільйонів доларів «заморожені» в 800 недобудовах по всій Україні. Тільки в Києві їх понад півсотні. Щоб не допустити появи недобудов у майбутньому, Конфедерація будівельників України (КБУ) пропонує застосовувати європейський досвід – ввести обов´язкове страхування споруджуваних об´єктів житлової нерухомості. Для цього необхідно на законодавчому рівні заборонити незастрахованим забудовникам приймати гроші в інвесторів. «Не потрібно винаходити якийсь особливий український шлях. У всьому світі страхують ці ризики. Так, найкраще побудувати будинок, а потім продавати в ньому квартири. Але ні у держави, ні у забудовників немає на це обігових коштів. Тому єдиний вихід – брати гроші в інвесторів і страхувати їхні ризики, пов´язані із затримкою введення об´єкта в експлуатацію», – каже Юрій Сербін, віце-президент КБУ. Щоб цей механізм спрацював, страховка для забудовників повинна бути доступною і не перевищувати 3% від вартості об´єкта.
А поки законодавець не подбав про встановлення нових правил гри на будівельному ринку, загроза довірити свої гроші будівельним аферистам, як і раніше, велика.
