Українські громади володіють ресурсом, який у розвинених країнах десятиліттями забезпечує фінансову самодостатність міст і сіл. Це не міжнародні гранти, не субвенції з центру і не підвищення податків. Це земля під забудову — один із найцінніших активів місцевого самоврядування.
У країнах Європи саме земля стала фундаментом для розвитку інфраструктури, житлових програм і міського середовища. В Україні ж цей ресурс або не працює взагалі, або працює проти громад. У результаті — хронічно порожні бюджети розвитку, повна залежність від державної допомоги і відсутність коштів навіть на базові проєкти.
Бюджети розвитку: ідея правильна, реалізація — провальна
Законодавство передбачає, що громади формують окремі бюджети розвитку — фонди, з яких фінансують дороги, школи, лікарні, комунальні мережі та інші довгострокові проєкти. На папері це виглядає логічно. На практиці ж механізм наповнення цих бюджетів не дає їм шансу виконувати свою функцію.
Перше джерело — продаж комунального майна. Формально це дохід, але по суті — розпродаж активів. Громада отримує гроші лише один раз, втрачаючи ресурс назавжди. Така модель не може забезпечити сталий розвиток. Це схоже на життя за рахунок продажу власного майна: рано чи пізно продавати вже нічого.
Друге джерело — оренда комунального майна. Це більш здоровий інструмент, адже він створює регулярний дохід. Проте його масштаб мізерний. У більшості громад оренда формує лише 1–3% загальних доходів, у великих містах — до 6%. Цих коштів вистачає хіба що на дрібні ремонти, але точно не на будівництво шкіл чи модернізацію інфраструктури.
Третє джерело — внески до статутних капіталів комунальних підприємств. Але це взагалі не дохід, а витрати. Громада просто перекладає гроші з однієї кишені в іншу, не створюючи фінансового резерву для розвитку.
Цифри говорять самі за себе. За підсумками 2024 року громади отримали від продажу землі 3,7 млрд грн — це лише 0,5% усіх доходів. Доходи від операцій із капіталом дали ще 1%, оренда майна — близько 2%. За таких умов бюджети розвитку приречені залишатися порожніми.
Парадокс: головне джерело існує, але його ігнорують
Найбільша проблема полягає не в браку ресурсів, а в тому, що ключовий фінансовий актив просто виведений з економічного обігу. Йдеться про землю під житлову забудову.
У країнах ЄС земля — це базовий актив громад. Вона продається або передається під забудову через прозорі аукціони, а виручені кошти спрямовуються до бюджетів розвитку. Так працюють муніципалітети у Варшава, Берлін, Відень.
В Україні ж землю роками використовують як політичний і корупційний інструмент. Формально законно, але економічно — абсурдно. Замість продажу або передачі права забудови за ринковою ціною громади масово практикують оренду землі «під будівництво».
Оренда під забудову: як громади добровільно відмовляються від грошей
З економічної точки зору земля під забудову — це одноразовий капітальний ресурс. Її реальна вартість реалізується в момент будівництва житла. Після зведення будинку земля стає частиною житлового комплексу і зростає в ціні в рази.
Але громада продовжує отримувати плату так, ніби це порожня ділянка. Девелопер будує будинок, продає квартири, заробляє мільйони. Громада ж десятиліттями отримує символічну орендну плату, яка не має нічого спільного з реальною вартістю активу.
Різниця між ринковою ціною землі та копійчаною орендою не зникає. Вона просто осідає поза бюджетом громади. І це ключове питання: хто на цьому заробляє, поки місцеві бюджети залишаються порожніми?
Як це працює в Європі
Польща ще у 1990-х роках зробила землю основою муніципальних фінансів. Ділянки продаються або передаються через відкриті конкурси, а кошти автоматично спрямовуються до бюджету розвитку. Саме з цих грошей фінансують дороги, школи, дитсадки та комунальні мережі. Вони ж слугують власним внеском громад у проєкти, що реалізуються за підтримки ЄС.
Німеччина пішла ще далі. Там муніципалітет спочатку змінює цільове призначення землі, потім за власний кошт підводить комунікації — дороги, воду, електрику, каналізацію. І лише після цього продає ділянку за максимальною ринковою ціною. Інфраструктура стає джерелом доходу, а не витрат.
Альтернативою продажу може бути довгострокове право забудови, але лише за ринковою вартістю і з повною фінансовою прозорістю. Практики «оренди під забудову» в ЄС просто не існує — бо вона не має економічного сенсу.
Українська реальність: розвиток без грошей
Поки земля не продається відкрито, не капіталізується і не працює на громади, місцеве самоврядування залишається фінансово безпорадним. Громади не можуть створювати муніципальні житлові фонди, інвестувати у відновлення, брати кредити під майбутні доходи.
Статистика це підтверджує. У 2024 році, з урахуванням інфляції, власні доходи більшості громад зменшилися. Порівняно з 2021 роком падіння склало від 9 до 20%, а в найменших громадах — майже 24%. За таких умов під питанням опиняється навіть виконання базових повноважень, не кажучи вже про розвиток.
Хто виграє і хто програє
Житло в Україні будуватимуть і надалі. Девелопери зводитимуть будинки, продаватимуть квартири, отримуватимуть прибутки. Але громади від цього майже нічого не отримують.
Поки земля роздається через «оренду під будівництво», бюджети розвитку залишатимуться порожніми, а місцева влада — залежною від субвенцій і випадкових рішень центру. Це не проблема браку ресурсів. Це проблема системи, яка дозволяє втрачати мільярди там, де вони мали б працювати на людей.
